Högsta domstolen har i en dom den 1 juli 2026 (mål T 9574-25) prövat hur reglerna om delgivning av uppsägning i 8 kap. 8 § jordabalken ska tillämpas när hyresgästen är en juridisk person.
Avgörandet har särskild betydelse vid uppsägning av lokalhyresavtal. Högsta domstolen klargör bland annat vad som kan utgöra en juridisk persons hemvist, var bolaget ska sökas och under vilka förutsättningar en uppsägning därefter kan lämnas till en anställd.
Bakgrunden – uppsägning av lokalhyresavtal
Rena Sitsen, Sverige Aktiebolag hyrde en lokal av Jernhusen Stationer AB på Stockholms centralstation. I lokalen bedrevs verksamhet med toaletter och duschar och där fanns även personalutrymmen samt ett utrymme betecknat som kontor.
Jernhusen sade upp hyresavtalet för villkorsändring. Uppsägningen överlämnades i lokalen till en anställd hos hyresgästen och skickades några dagar senare även genom rekommenderat brev till den adress som var registrerad för bolaget i aktiebolagsregistret.
Tvist uppstod därefter om hyresgästen hade delgetts uppsägningen på rätt sätt. Tingsrätten ansåg att förutsättningarna för delgivning inte var uppfyllda, medan hovrätten gjorde motsatt bedömning. Högsta domstolen meddelade prövningstillstånd i frågan om uppsägningen hade delgetts i enlighet med 8 kap. 8 § jordabalken.
Hur delges en uppsägning när hyresgästen är en juridisk person?
Vid uppsägning av lokalhyresavtal för villkorsändring ska uppsägningen delges enligt de särskilda regler som 12 kap. jordabalken hänvisar till i 8 kap. 8 § jordabalken.
Bestämmelsen ger under vissa förutsättningar möjlighet till ett förenklat delgivningsförfarande. Om den som söks inte påträffas i sin hemvist kan uppsägningen skickas i rekommenderat brev till dennes vanliga adress. Ett exemplar ska dessutom, om den sökte driver rörelse med fast kontor, lämnas på kontoret till någon som är anställd där. När dessa åtgärder har genomförts är delgivningen fullbordad. Det saknar då betydelse om den sökte faktiskt har tagit del av uppsägningen.
Reglerna är emellertid formulerade med fysiska personer i åtanke. Högsta domstolen konstaterar att de ändå är tillämpliga när hyresgästen är exempelvis ett aktiebolag. När hyresgästen är en juridisk person är det bolaget som ska sökas för uppsägning. För att den särskilda delgivningsregeln ska kunna användas krävs att bolaget har sökts i sin hemvist och att någon ställföreträdare för bolaget inte har påträffats där. Det är alltså varken nödvändigt eller tillräckligt att söka en ställföreträdare i dennes privata hemvist.
Var har ett aktiebolag sin hemvist?
En central fråga i avgörandet var vad som ska anses utgöra en juridisk persons hemvist vid tillämpningen av delgivningsreglerna. Enligt Högsta domstolen bör hemvistet vara en fysisk plats där den juridiska personen är stadigvarande representerad och som kan identifieras av tredje man. Bedömningen ska göras utifrån hur bolaget är organiserat samt verksamhetens art och omfattning. Ledning kan hämtas från offentliga register och andra för utomstående iakttagbara förhållanden.
Om bolaget har ett utpekat huvudkontor eller en motsvarande plats för den centrala förvaltningen bör denna normalt utgöra bolagets hemvist. Saknas ett sådant huvudkontor kan i stället ett fast driftställe där bolagets egentliga verksamhet bedrivs vara hemvist. Högsta domstolen öppnar dessutom för att en juridisk person i vissa situationer kan ha flera hemvist, exempelvis om verksamheten är uppdelad på flera driftställen där väsentliga delar av verksamheten bedrivs. Om bolaget däremot inte är stadigvarande representerat på någon fysisk plats kan det sakna hemvist i bestämmelsens mening. Den särskilda delgivningsformen kan då inte användas.
I det aktuella fallet hade bolaget inget utpekat huvudkontor men bedrev stadigvarande en väsentlig del av sin egentliga verksamhet i lokalen på Stockholms centralstation. Lokalen var dessutom registrerad som bolagets enda driftställe och var den kända fysiska adress där bolaget kunde sökas. Högsta domstolen ansåg därför att lokalen utgjorde bolagets hemvist. Eftersom en delgivningsman hade sökt bolaget där utan att någon ställföreträdare påträffades, kunde det förenklade delgivningsförfarandet användas. Uppsägningen hade därefter skickats rekommenderat till bolagets vanliga adress och lämnats till en anställd som fungerade som ett slags föreståndare i lokalen. Delgivningen ansågs därför korrekt genomförd.
Skiljaktig mening om bolagets hemvist
Två justitieråd var skiljaktiga och ansåg att bolaget inte hade delgetts uppsägningen på föreskrivet sätt. De skiljaktiga ledamöterna förordade en snävare syn på begreppet hemvist. Enligt deras uppfattning bör bedömningen i större utsträckning utgå från var bolagets förvaltning förs, med ledning bland annat av registrerade uppgifter om adress och säte. En sådan ordning ansågs även bättre tillgodose kraven på rättssäkerhet vid uppsägning. I det konkreta fallet ansåg de skiljaktiga att utredningen inte visade att bolagets förvaltning bedrevs i lokalen på Stockholms centralstation. Lokalen kunde därför inte betraktas som bolagets hemvist och förutsättningarna för den aktuella delgivningsformen var enligt deras mening inte uppfyllda.
Särskilt yttrande – effektiv delgivning måste vägas mot rättssäkerheten
Ett av justitieråden lämnade även ett särskilt yttrande om hur bestämmelsen bör förstås. I yttrandet framhålls att syftet med 8 kap. 8 § jordabalken är att erbjuda ett enkelt och kostnadseffektivt sätt att delge vanligt förekommande uppsägningar. En part bör inte utan vidare kunna undandra sig delgivning genom att exempelvis låta bli att tydliggöra var bolaget kan sökas. Samtidigt måste förfarandet vara förutsebart och rättssäkert. Vid bedömningen bör därför vikt läggas vid omständigheter som är synbara för den part som ska delge uppsägningen. Om ett bolag stadigvarande bedriver en väsentlig verksamhet på en viss fysisk plats och där finns personal med relevant anknytning till bolagets företrädare kan det vara tillräckligt att söka bolaget där. Enligt yttrandet bör det, mot bakgrund av bestämmelsens effektivitetsändamål, inte ställas alltför höga krav på vad som i detta sammanhang utgör hemvist och fast kontor.
Vad innebär avgörandet för hyresvärdar och lokalhyresgäster?
Avgörandet ger viktig vägledning för uppsägningar där lokalhyresgästen är ett aktiebolag eller en annan juridisk person. En hyresvärd bör inför en uppsägning klarlägga var bolaget har sitt hemvist, vilken adress som är bolagets vanliga adress och var bolagets verksamhet faktiskt bedrivs. Offentliga register, uppgifter om huvudkontor och driftställen samt verksamhetens faktiska organisation kan få betydelse. För lokalhyresgäster innebär avgörandet samtidigt att en verksamhetslokal i vissa fall kan betraktas som bolagets hemvist även om lokalen inte är ett formellt huvudkontor. Eftersom en felaktigt genomförd delgivning kan få stora konsekvenser för en uppsägnings giltighet finns det anledning att vara särskilt noggrann med formkraven.
Juridisk hjälp vid uppsägning av lokalhyresavtal
Reglerna om uppsägning och delgivning av lokalhyresavtal är formbundna och kan få stor betydelse för både hyresvärdar och lokalhyresgäster. Vi biträder vid hyresrättsliga tvister och kan hjälpa till med bland annat uppsägning av lokalhyresavtal, villkorsändringar, besittningsskydd, avflyttning och tvister om en uppsägning har skett på rätt sätt. Kontakta oss om du behöver juridisk rådgivning i samband med uppsägning av ett lokalhyresavtal.